【保存版】今の家を売って新しく買う！「住み替え」で絶対に失敗しないための3つの注意点

こんにちは！おうちの買い方相談室さいたま中央店です。

「子供が大きくなったから、今の家を売って広い家に引っ越したい」「ライフスタイルが変わったので、住み替えを検討している」

今住んでいる家を売却し、新しい家を購入する「住み替え（買い替え）」を検討される方はとても多いです。しかし、家を売る計画と買う計画を同時に進めるのは、実は新築を普通に購入するよりもはるかに難易度が高くなります。

一歩間違えると、「大損してしまった…」「住む場所がなくなってしまった！」という事態になりかねません。今回は、住み替えで必ず直面する「引き渡し時期」「残債」「ダブルローン」の3つの注意点と、失敗しないためのプロのコツを解説します。

注意点①：「引き渡し時期」と「入居時期」のズレをどう防ぐか？

住み替えにおいて最もスケジュール管理が難しいのが、「今の家を買い主に引き渡す日」と「新しい家に入居できる日」を合わせられるかという問題です。

理想は、今の家を売ったお金を受け取ったその日に、新しい家のお金を支払ってそのまま引っ越す「同時決済・同時引越し」です。しかし、現実にはそう上手くタイミングが合わないことがほとんどです。

売却が先に決まった場合： 新しい家がまだ完成していない（見つかっていない）のに、今の家を出て行かなければならなくなり、一時的に「仮住まい（賃貸など）」が必要になります。これには、敷金・礼金や、引越し代が2回分かかるというデメリットがあります。
購入が先に決まった場合： 今の家が売れる前に新しい家の引き渡しが来てしまうため、一時的に2つの家を所有する期間が生まれます。

住み替えを始める前に、必ず確認しなければならないのが「今の家の住宅ローンがいくら残っているか（残債）」です。家を売却するためには、残っているローンをすべて一括返済し、銀行の「抵当権」を外す必要があります。

アンダーローン（売却額＞残債）： 家がローンの残り以上の価格で売れれば、何の問題もありません。余ったお金を新しい家の購入資金（頭金）に充てることもできます。
オーバーローン（売却額＜残債）： 深刻なのはこちらです。家を売ったお金だけではローンを返しきれない場合、足りない分を自己資金（貯蓄）から手出しして一括返済する必要があります。もし貯蓄が足りない場合は、次の「住み替えローン」などの検討が必要になります。

「購入」を先に見切り発車で進めてしまい、今の家がなかなか売れない状態が続くと、最大の落とし穴である「ダブルローン（二重ローン）」の状態に陥ります。

今の家のローンの返済と、新しい家のローンの返済が毎月同時に発生するため、家計への負担は急激に重くなります。銀行の審査自体も非常に厳しくなり、一般的な収入ではダブルローンを組むこと自体が難しいケースがほとんどです。

ダブルローンやオーバーローンのリスクを防ぐために、以下のような方法を検討します。

「売却先行」で進める： まず今の家をいくらで売れるか確定させてから、新しい家を探す方法です。予算が確定するため資金計画で失敗しません。
買い替え特約（特約つき契約）： 新しい家を買う契約をする際、「〇月〇日までに今の家が指定の金額で売れなかったら、この購入契約は白紙に戻す」という条件（特約）を付けてもらう方法です。
住み替えローンの活用： 今の家の残債（返しきれなかった分）を、新しい家のローンに上乗せして一本化して借りる特別なローンです。ただし、借入額が大きくなるため慎重な審査と計画が必要です。

今の家を売って新しく買う「住み替え」は、法的な手続きや銀行との交渉、何より綿密なスケジュール管理が必要不可欠です。

「我が家の場合は、売るのが先？買うのが先？」「今のローンを残したまま、次の家はいくらまで買える？」

そんな複雑な疑問や不安をお持ちの方は、ぜひ一度おうちの買い方相談室さいたま中央店へご相談ください！

当店では、お客様がダブルローンなどのリスクを背負わないよう、以下のサポートをすべて無料で提供しています。

まずは一歩を踏み出す前に、プロと一緒に「安心できる基準」を作りましょう。無料相談のご予約を心よりお待ちしております！